Mieterhöhungen nach energetischen Modernisierungen gem. § 559 BGB sind nicht nur ein sehr emotionales und entsprechend streitbehaftetes Thema, sondern auch ein Thema, von großer Bedeutung für das Erreichen der klimapolitischen Ziele.
Denn die Mieterhöhungen sollen die für die Steigerung der Energieeffizienz unseres Mietwohnbestandes erforderlichen Investitionen anreizen: Höhere Mieteinnahmen sollen die Refinanzierung bzw. die Rentabilität der Investitionen sicherstellen und bedeuten eine Steigerung des Marktwertes der modernisierten Objekte.
Demgegenüber stehen jedoch – vor allem in den Ballungsgebieten – sprunghaft gestiegene Mietpreise. Entsprechend erwarten die MieterInnen, dass eine Mieterhöhung aufgrund energetischer Maßnahmen nur so hoch ausfällt, dass sie durch die reduzierten Energiekosten kompensiert wird.
Diese sogenannte Warmmietenneutralität wird auch seitens der GesetzgeberInnen erwartet und kommuniziert. Sie gehen davon aus, dass immer dann energetisch modernisiert werde, wenn ohnehin umfangreiche Sanierungsmaßnahmen anstünden, die dann im Zuge der Modernisierung gleich mit erledigt werden. Die Kosten dieser Maßnahmen berechtigen aber nicht zu einer Mieterhöhung, sondern nur die Kosten, die tatsächlich rein energetisch bedingt entstanden sind. Berücksichtige man dieses sog. Kopplungsprinzip, entstünden warmmietenneutrale Mieterhöhungen (siehe Hintergrund).
In der Praxis aber übertreffen die Mieterhöhungsbeträge die eingesparten Energiekosten nicht selten soweit, dass die energetische Modernisierung inzwischen den Ruf eines Gentrifizierungstools genießt, einer Möglichkeit wirtschaftlich schwache Mietvertragsparteien mit der Mieterhöhung zum Auszug zu drängen.
Das eigentliche Ziel des Rechts auf Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung ist der Klimaschutz. Im Anbetracht dieses nicht nur übergeordneten, sondern zunehmend dringlichen Ziels, führt das funktionale Kostensplitting die Positionen der VermieterInnen, der MieterInnen sowie der GesetzgeberInnen zusammen und bietet eine Lösung.
Das funktionale Kostensplitting übersetzt die Standpunkte der VermieterInnen, der MieterInnen sowie der GesetzgeberInnen in drei Arbeitsschritte hin zu einer transparenten und sachgerechten Ermittlung und Darstellung von Mieterhöhungen nach energetischen Modernisierungen (siehe Wie).
Ziele der Anwendung des funktionalen Kostensplittings zur Ermittlung einer Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung gem. § 559 BGB sind es:
- den Mieterhöhungsbetrag infolge energetischer Maßnahmen sachgerecht herleiten, nachvollziehbar darstellen und zugleich
- reelle Mieterhöhungen nach energetischen Modernisierungen an die seitens der Gesetzgeber erwartete Warmmietenneutralität angleichen und damit
- die bis dato kontroversen Darstellungen der Wirtschaftlichkeit energetischer Maßnahmen für die beiden Mietvertragsparteien angleichen und damit
- das Konfliktpotential, welches infolge der Abgrenzungsschwierigkeiten der Sowieso-Kosten von den Modernisierungskosten jeder Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung innewohnt (siehe Hintergrund), stark begrenzen und damit
- Planungssicherheit für beide Mietvertragsparteien schaffen sowie
- Investitionshemmnisse in energetischen Maßnahmen senken und
- die gesellschaftliche Akzeptanz der für die politischen Klimaziele so bedeutenden energetischen Maßnahmen am Mietwohnungsbaubestand steigern.