{"id":152,"date":"2019-12-06T13:40:26","date_gmt":"2019-12-06T13:40:26","guid":{"rendered":"http:\/\/funktionales-kostensplitting.de\/?page_id=152"},"modified":"2022-05-05T13:13:07","modified_gmt":"2022-05-05T13:13:07","slug":"beispiel","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/funktionales-kostensplitting.de\/?page_id=152","title":{"rendered":"Beispiel"},"content":{"rendered":"\n

Zur Veranschaulichung der Logik des Funktionalen Kostensplittings gegen\u00fcber der des Kopplungsprinzips das folgende, fiktive Beispiel. Es wurde aus Daten des (BMVBS 2012) und einem Fallbeispiel aus der Bauschadensliteratur, an dem die Anwendung des Zielbaumverfahrens zur Kl\u00e4rung einer Wertminderung bei optischen M\u00e4ngeln erl\u00e4utert wurde (Klaas und Schulz 2002), konstruiert. <\/p>\n\n\n\n

Das Fallbeispiel, in dem das Zielbaumverfahren veranschaulicht wird, wird wie folgt beschrieben:<\/p>\n\n\n\n

\u201eIn einem, praktischen Fall waren bei einem Neubau eines Mehrfamilienhauses Teilfl\u00e4chen der Fassade anders gef\u00e4rbt und strukturiert als der Gro\u00dfteil der Verblendung. Wegen der Auff\u00e4lligkeit war der \u00e4sthetische Wert der Fassade beeintr\u00e4chtigt. Dieser Mangel berechtigte zur Minderung der Verg\u00fctung. Sie wurde nach der Zielbaummethode vom Sachverst\u00e4ndigen [\u2026] ermittelt. Dabei wurden alle relevanten Kriterien in Gebrauchswert und Geltungswert gegliedert und im Verh\u00e4ltnis 60% zu 40% gequotelt [vgl. OLG D\u00fcsseldorf: Baurecht BauR 1994, S. 136-147].\u201c<\/p>\n\n\n\n

W\u00fcrde dieser optische Minderwert der Fassade nun nicht instandgesetzt, sondern die Fassade w\u00fcrde stattdessen energetisch modernisiert, w\u00fcrde die neue \u00e4u\u00dfere Bauteilschicht, das WDVS, die Auff\u00e4lligkeiten ebenfalls beseitigen und zugleich die Energieeffizienz der Fassade verbessern. Wie w\u00fcrden sich diese Gegebenheiten in den Vorgehensweisen zur Ermittlung des Mieterh\u00f6hungsbetrags niederschlagen? <\/p>\n\n\n\n

Gegen\u00fcberstellung der Vorgehensweisen zur Ermittlung der Mieterh\u00f6hung nach energetischer Modernisierung <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bauteil: <\/td>Au\u00dfenwand, massives Verblendmauerwerk, 1m\u00b2 gro\u00df <\/td><\/tr>
Ma\u00dfnahme: <\/td>1 m\u00b2 W\u00e4rmed\u00e4mmverbundsystem (15 cm) auf Mauerwerk <\/td><\/tr>
Kosten: <\/td>123, – \u20ac\/m\u00b2Bauteil<\/sub> WDVS (Dieser Kostenwert wurde \u00fcbernommen aus: BMVBS 2012, S. 16-20) <\/td><\/tr>
Vorgehen: Kopplungsprinzip <\/strong> <\/td>Vorgehen: \u0192Ks<\/sub><\/strong> <\/td><\/tr>
Die abgerechneten Positionen werden unabh\u00e4ngig vom tats\u00e4chlichen Zustand des Bauteils jeweils in vollem Umfang den Gruppen \u201eohnehin erforderliche Ma\u00dfnahmen\u201c oder \u201ezus\u00e4tzliche Ma\u00dfnahmen f\u00fcr das WDVS\u201c zugeordnet.
In unserem Beispiel w\u00fcrden alle Positionen der \u00e4u\u00dfersten Schicht des WDVS, dem Putz, der dem WDVS seine \u00c4sthetik verleiht, in vollem Umfang den ohnehin erforderlichen Kosten zugerechnet. So ergeben sich energiebedingte Mehrkosten von durchschnittlich 51 \u20ac\/m\u00b2Bauteil<\/sub><\/strong>. Sie „resultieren aus dem D\u00e4mmstoff (Material), dem Verlegen des D\u00e4mmstoffs (kleben, sch\u00e4umen, schleifen) sowie allen Nebenarbeiten f\u00fcr das WDVS wie z. B. die D\u00e4mmung im Sockelbereich, im Bereich von Loggien oder Fensterleibungen, den Sockelschienen, dem D\u00fcbeln des D\u00e4mmstoffs, aus eventuell erforderlichen Brandschutzausbildungen, systemgerechten Fensterb\u00e4nken, dem evtl. erforderlichen Verl\u00e4ngern von Dach\u00fcberst\u00e4nden sowie aus allen zus\u00e4tzlichen Ma\u00dfnahmen zur Vermeidung von W\u00e4rmebr\u00fccken und kleineren Nebenarbeiten wie z. B. das Versetzen von Elektroanschl\u00fcssen.\u201c (BMVBS 2012, S. 20) <\/td>		Das Funktionale Kostensplitting betrachtet stets die konkret geplante Ma\u00dfnahme und das reelle Bauteil, an dem die Ma\u00dfnahme vorgenommen werden soll, bzw. seinen Zustand vor und nach der Ausf\u00fchrung. Es betrachtet wie das Kopplungsprinzip ausschlie\u00dflich die tats\u00e4chlich aufgewendeten Kosten und verlangt keine Sch\u00e4tzung von Kosten, die alternativ im Rahmen einer Erhaltungsma\u00dfnahme entstanden w\u00e4ren. Vielmehr leitet es durch eine sch\u00e4tzende Bewertung der Funktionalit\u00e4t des betreffenden Bauteils vor und nach Ausf\u00fchrung der Ma\u00dfnahme. Um diese m\u00f6glichst auch f\u00fcr baufachliche Laien zu erm\u00f6glichen und zugleich f\u00fcr diese nachvollziehbar zu machen, gibt das Funktionale Kostensplitting eine schrittweise Bewertung \u00e4hnlich des Zielbaumverfahrens vor. Zudem bietet es Zuordnungs\u00fcbersichten der Auswirkungen einzelner Bauteileigenschaften auf einzelne Bauteilfunktionen sowie der Einflussbereiche einzelner Bausch\u00e4den auf einzelne Bauteilfunktionen. <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Wie sehen die Arbeitsschritte des \u0192Ks<\/sub> konkret aus?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Arbeitsschritt<\/strong>: Die Definition des k\u00fcnftigen Anforderungsprofils, dem Funktions-Soll NEU<\/strong> = mieterh\u00f6hungsrelevanter Kostenanteil<\/p>\n\n\n\n

Aus der Beschreibung der Fassade in unserem Fallbeispiels (s.o.) und unter Ber\u00fccksichtigung der Wirtschaftlichkeitsfunktion eins jeden Bauteils in einem Mietobjekt, l\u00e4sst sich der Funktions-Zielbaum (siehe Wie<\/a>) f\u00fcr das Beispiels wie folgt in Tabellenform darstellen:<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Mit einer nachtr\u00e4glichen W\u00e4rmed\u00e4mmung wie hier dem WDVS beabsichtigten die Investierenden die Verbesserung der Energieeffizienz des Bauteils. Die Funktionen der Ma\u00dfnahme k\u00f6nnen demnach wie folgt gewichtet werden:<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

\u201eDiese Gewichtungen variieren in der Praxis objekt- und bauteilbezogen und sind entsprechend im Einzelfall nach fachlicher Sch\u00e4tzung vorzunehmen. Der Einfachheit halber sollte die 10 %-Abstufung aus dem Verfahren nach Aurnhammer \u00fcbernommen werden [\u2026].\u201c (David 2019, S. 2004):<\/p>\n\n\n\n

Da bis dato der Grad der Verbesserung keinen Einfluss auf die Mieterh\u00f6hung hat, kann vereinfachend davon ausgegangen werden, dass das bestehende Bauteil und die Bauteilschicht fortan zu gleichen Teilen an der Gesamtfunktionalit\u00e4t des modernisierten Bauteiles beteiligt sind. Damit ergibt sich f\u00fcr das Funktions-Soll NEU:<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

1. Zwischenergebnis:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sollten die Funktionen Feuchteschutz, W\u00e4rmeschutz und Wirtschaftlichkeit infolge der Ma\u00dfnahme tats\u00e4chlich verbessert werden, so sind 58% der aufgewendeten Kosten i.H.v. 123 \u20ac\/m\u00b2Bauteil<\/sub>, d.h. 71,34 \u20ac\/m\u00b2Bauteil<\/sub> mieterh\u00f6hungsrelevant.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

2. Arbeitsschritt<\/strong>: Die Bewertung der tats\u00e4chlichen Verbesserungen<\/strong> einzelner Funktionen infolge der geplanten energetischen Ma\u00dfnahme = funktionale Verbesserungen = Modernisierungskostenanteil<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Auch f\u00fcr die Pr\u00fcfung, ob die Funktionen \u00fcber die geplante energetische Ma\u00dfnahme tats\u00e4chlich verbessert werden, bietet das Funktionale Kostensplitting eine \u00dcbersicht. Sie listet die einzelnen Bauteil-Funktionen und gliedert diese jeweils in konkrete Anforderungen, die an das Bauteil gestellt werden, um die jeweilige Funktion erf\u00fcllen zu k\u00f6nnen. Diesen Anforderungen sind wiederum konkrete Eigenschaften zugeordnet, die das Bauteil haben muss, um seinen Anforderungen gerecht werden zu k\u00f6nnen. Diese Aufgliederung veranschaulicht den AnwenderInnen, welchen Einfluss sie mit der geplanten Ma\u00dfnahme tats\u00e4chlich auf das Bauteil bzw. auf seine Eigenschaften nehmen. Sollten sie die Eigenschaften aus dem eigenen Wissen nicht beurteilen k\u00f6nnen, so k\u00f6nnen Bautabellen helfen (bspw.: Albert 2018). <\/p>\n\n\n\n

Als Vergleichs-Methode kann je ein Zielbaum der jeweiligen Funktion vor und nach der Ma\u00dfnahme auf Basis der vorausgef\u00fcllten Angaben im Anhang der drei Arbeitsbl\u00e4tter des Funktionalen Kostensplittings angefertigt werden. <\/p>\n\n\n\n

Werden bei diesem Vergleich tats\u00e4chliche Verbesserungen festgestellt, so ist dies in dem daf\u00fcr vorgesehenen Feld einzutragen. In dem Fall gilt der Kostenanteil, welcher dem Anteil der verbesserten Funktion am Funktions-Soll NEU entspricht, als tats\u00e4chlich aufgewendete Modernisierungskosten, die zu einer Mieterh\u00f6hung gem. \u00a7 559 BGB berechtigen. <\/p>\n\n\n\n

2. Zwischenergebnis: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Werden lediglich die Funktionen des W\u00e4rme- und des Feuchtschutzes verbessert, so berechtigen 48% der aufgewendeten Kosten zu einer Mieterh\u00f6hung gem. \u00a7 559 BGB.  In diesem Beispiel w\u00e4ren dann von aufgewendeten Kosten i.H.v. 123,-\u20ac\/m \u00b2Bauteil<\/sub> 59,04 \u20ac\/m \u00b2Bauteil als Modernisierungskosten zu verstehen, von denen 8% j\u00e4hrlich zur Kaltmiete hinzugerechnet werden d\u00fcrfen.  <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Anmerkung 1: In diesem Schritt des Funktionalen Kostensplittings lohnt es auch Funktionen zu betrachten, deren Verbesserung nicht Bestandteil der Planung war. Wird beispielsweise \u201eunbeabsichtigt\u201c die Schallschutzfunktion des Bauteils \u00fcber die nachtr\u00e4gliche W\u00e4rmed\u00e4mmung verbessert, so berechtigt auch der Kostenanteil, welcher der Gewichtung dieser Funktion innerhalb des Funktions-Soll NEU entspricht. Zu einer Mieterh\u00f6hung gem. \u00a7 559 BGB.<\/p>\n\n\n\n

Anmerkung 2: \u201eWerden im Zuge dieser Bewertung Verschlechterungen einzelner Funktionen des Funktions-Solls NEU gegen\u00fcber denen vor der Ma\u00dfnahme festgestellt (bspw. eine negative Ver\u00e4nderung der \u00c4sthetik), so muss der prozentuale Anteil der betreffenden Funktion am Funktions-Soll NEU als Negativbetrag in die Spalte der Modernisierungsanteile eintragen werden. Der funktionale Anteil einer verschlechterten Funktion an den Kosten der Ma\u00dfnahme berechtigt nicht zu einer Mieterh\u00f6hung nach Modernisierung \u2013 er f\u00fchrt zu einer Minderung des zu einer Mieterh\u00f6hung berechtigenden Kostenanteils.\u201c (David 2019, S. 213)<\/p>\n\n\n\n

Diesem Kostenanteil sind nun lediglich noch die nicht-mieterh\u00f6hungsrelevanten Kostenanteile gem. \u00a7 559 Abs. 2 BGB abzuziehen. <\/p>\n\n\n\n

3. Arbeitsschritt<\/strong>: Die Bewertung vor der Modernisierung vorhandener Untererf\u00fcllungen<\/strong> = Kostenanteil f\u00fcr den erforderlichen Erhalt<\/strong><\/p>\n\n\n\n

„Sind Sch\u00e4den und M\u00e4ngel am Bauteil vorhanden, infolge derer sich die Eigenschaften des Bauteils verschlechtern, so wird die Funktion, der die Anforderung untergeordnet ist, nicht mehr in vollem Umfang erf\u00fcllt. <\/p>\n\n\n\n

Ist bspw. [\u2026] die Eigenschaft des Bauteils bez\u00fcglich der Witterungsbest\u00e4ndigkeit infolge einer L\u00fccke in der \u00e4u\u00dferen Farbbeschichtung verschlechtert, so wird die Funktion des Feuchteschutzes nicht mehr vollst\u00e4ndig erf\u00fcllt. Der Anteil der Untererf\u00fcllung des Funktions-Solls IST, welches es seit Ingebrauchnahme des Objektes instand zu halten gilt, entspricht dem Anteil, welcher dem mieterh\u00f6hungsrelevanten Kostenanteil der energetischen Ma\u00dfnahme abzuziehen ist.\u201c (David 2019, S. 214)<\/p>\n\n\n\n

Um derartige Sch\u00e4den am Bauteil zu finden, ist es in der Praxis bereits weitegehend akzeptiert und entsprechend auch bei Anwendung des Funktionalen Kostensplittings vorgesehen, das Bauteil in Augenschien zu nehmen – also gr\u00fcndlich optisch zu inspizieren. Aus den sichtbaren Sch\u00e4den k\u00f6nnen unter Zuhilfenahme des daf\u00fcr vorgesehenen Formulars des Funktionalen Kostensplittings<\/em> R\u00fcckschl\u00fcsse auf geminderte Funktionserf\u00fcllungen gezogen werden. Daf\u00fcr m\u00fcssen lediglich der Schaden benannt und sein prozentualer Anteil an der gesamten inspizierten Bauteiloberfl\u00e4che sowie die trotz dieses Schadens weiterhin prozentual vorhandenen Resteigenschaften der schadhaften Fl\u00e4che gesch\u00e4tzt werden. Aus den eingegebenen Sch\u00e4tzwerten errechnet das Funktionale Kostensplitting<\/em> sodann die abzuziehenden Kostenanteile und den finalen Mieterh\u00f6hungsbetrag.<\/p>\n\n\n\n

Sind an dem Bauteil vor Ausf\u00fchrung der Ma\u00dfnahme – wie oben beschrieben \u2013 teilweise optische M\u00e4ngel vorhanden, so werden diese \u00fcber eine nachtr\u00e4gliche \u00e4u\u00dfere W\u00e4rmed\u00e4mmung beseitigt bzw. verborgen. Diese M\u00e4ngel f\u00fchren in diesem Beispiel jedoch nicht zu einer Minderung der aufgewendeten Modernisierungskosten. Denn diese berechtigen zu einer Mieterh\u00f6hung, da sie f\u00fcr Funktionen stehen, die infolge der Ma\u00dfnahme verbessert werden (Feuchteschutz und W\u00e4rmeschutz). Die Gestaltungsfunktion wird in diesem Beispiel jedoch nicht verbessert<\/strong>, weshalb ihr Anteil an dem Funktions-Soll NEU bereits in Schritt 2 des Funktionalen Kostensplittings <\/em>nicht als Modernisierungskosten anerkannt wurde. D.h. der optische Mangel wird ohnehin mit der Ma\u00dfnahme ohne eine Mieterh\u00f6hung beseitigt. <\/p>\n\n\n\n

Sind jedoch Sch\u00e4den wie die geschilderte L\u00fccke in der \u00e4u\u00dferen Farbbeschichtung vorhanden, so hat dieser Schaden Einfluss auf eine der Funktionen, die mit der Ma\u00dfnahme verbessert wird: die Feuchteschutzfunktion. <\/p>\n\n\n\n

D.h. es ist zu sch\u00e4tzen inwiefern diese Funktion vor Ausf\u00fchrung der Ma\u00dfnahme noch erf\u00fcllt wurde und diese Mindererf\u00fcllung ist dem Kostenanteil, welcher f\u00fcr die Verbesserung dieser Funktion zu einer Mieterh\u00f6hung berechtig, abzuziehen. <\/p>\n\n\n\n

Beispiel<\/strong>: Auf 20% der Fl\u00e4che kommt es zu Abbl\u00e4tterungen der \u00e4u\u00dferen Farbbeschichtung. Trotz dieses Schadens ist die Dichtigkeit des Bauteils noch zu 40%, die Dauerhaftigkeit zu 50% und sind die Diffusionseigenschaften noch zu 50% vorhanden. Daraus ergibt sich mathematisch, dass das Bauteil seine Feuchteschutzfunktion noch zu 89% erf\u00fcllt, bzw. zu 11% Untererf\u00fcllt. Sind keine weiteren Sch\u00e4den vorhanden, die Einfluss auf die Feuchteschutzfunktion h\u00e4tten, so ergibt die Multiplikation des Grades der Untererf\u00fcllung (11%) mit der Gewichtung der Funktion innerhalb der Funktions-Solls IST (denn dieses w\u00e4re im laufenden Mietverh\u00e4ltnis instand zu halten gewesen) den Abzug des Kostenanteils, der zuvor als aufgewendete Modernisierungskosten identifiziert wurde. In diesem Beispiel erg\u00e4be sich ein Abzug i.H.v. 1%.<\/p>\n\n\n\n

Ergebnis: <\/strong>Unter Ber\u00fccksichtigung des \u00a7 559 Abs. 2 BGB sind den aufgewendeten Modernisierungskosten 1% f\u00fcr die Untererf\u00fcllung der Feuchteschutzfunktion des Bauteils vor Ausf\u00fchrung der Ma\u00dfnahme abzuziehen. D.h. es k\u00f6nnen (in dem Fall, in dem tats\u00e4chlich lediglich die Feuchte- und die W\u00e4rmeschutzfunktion des Bauteils verbessert werden) 47% der aufgewendeten Kosten Grundlage einer Mieterh\u00f6hung nach energetischer Modernisierung sein. Von den Vollkosten der Ma\u00dfnahme i.H.v. 123,-\u20ac\/m\u00b2Bauteil<\/sub> k\u00f6nnen 57,81\u20ac\/m\u00b2Bauteil <\/sub>zu 8% auf die j\u00e4hrliche Kaltmiete aufgeschlagen werden. <\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/strong>: Dieses einfache Anwendungsbeispiel des Funktionalen Kostensplittings zeigt, dass sich die Betr\u00e4ge, welche Grundlage einer Mieterh\u00f6hung gem. \u00a7 559 Abs. 1 BGB werden, angleichen. Die Anwendung des Funktionalen Kostensplittings bei der Ermittlung von Mieterh\u00f6hungsbetr\u00e4gen infolge energetischer Ma\u00dfnahmen f\u00fchrt folglich zu reellen Mieterh\u00f6hungen, die sich den politischen Erwartungen (siehe Wof\u00fcr) ann\u00e4hern. Auf lange Sicht wird dies die gesellschaftliche Akzeptanz energetischer Ma\u00dfnahmen steigern<\/strong> und damit ein wesentliches Hemmnis<\/strong> f\u00fcr Investitionen in energetische Ma\u00dfnahmen zugunsten der Umsetzung der klimapolitischen Ziele abgebaut.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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