{"id":151,"date":"2019-12-13T12:11:04","date_gmt":"2019-12-13T12:11:04","guid":{"rendered":"http:\/\/funktionales-kostensplitting.de\/?page_id=151"},"modified":"2020-06-24T08:24:26","modified_gmt":"2020-06-24T08:24:26","slug":"hintergrund","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/funktionales-kostensplitting.de\/?page_id=151","title":{"rendered":"Hintergrund"},"content":{"rendered":"\n

Die GesetzgeberInnen erwarten, dass sich Mieterh\u00f6hungen nach energetischen Ma\u00dfnahmen mit der Ersparnis durch den reduzierten Energieverbrauch ausgleichen. Sie gehen also davon aus, dass sich die Klimaneutralit\u00e4t unseres Mietwohnbestands grunds\u00e4tzlich warmmietenneutral<\/strong> herstellen l\u00e4sst. <\/p>\n\n\n\n

Diese Grundannahme wird von der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena) [1], immer wieder betont: <\/p>\n\n\n\n

\u201eDie energetische Sanierung von Mehrfamilienh\u00e4usern rechnet sich \u2013 sowohl f\u00fcr Vermieter als auch f\u00fcr Mieter. [\u2026] Das hei\u00dft: Der Vermieter kann die Investitionskosten rentabel auf die Kaltmiete umlegen. Der Mieter profitiert gleichzeitig von geringeren Heizkosten, so dass die Warmmiete \u2013 also das, was der Mieter letztendlich zahlt \u2013 nicht steigt. Voraussetzung hierf\u00fcr sind die Kopplung der energetischen Ma\u00dfnahmen mit sowieso anstehenden Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten sowie eine gute Planung, Ausf\u00fchrung und strategische Bewertung des Geb\u00e4udes.<\/em>\u201c (dena 2010, S. 14)<\/p>\n\n\n\n

Und 2015 wiederholt sie:<\/p>\n\n\n

\u201eWenn sowieso saniert wird, dann m\u00f6glichst energieeffizient. Dann zahlen Sie als Mieter weniger Heizkosten und k\u00f6nnen so die gestiegene Miete ausgleichen.<\/em>\u201c (dena 2015, S. 19)<\/p>\n

Mietervereine<\/strong> berichten jedoch, dass in der Praxis das Gegenteil<\/strong> der Fall ist:<\/p>\n

2010 titelt etwa der Mieterverein zu Hamburg von 1890 r. V. sein MieterJournal mit: \u201eMietervertreibung durch energetische Sanierung<\/em>\u201c (vgl. Stahl 2004).<\/p>\n

2017 kommt der Berliner Mieterverein e.V. zu dem Ergebnis, dass die durchschnittliche Erh\u00f6hung der Kaltmiete nach der Ausf\u00fchrung energetischer Ma\u00dfnahmen i.H.v. 2,44 \u20ac\/m\u00b2 einer rechnerisch ermittelten, monatlichen Einsparung infolge reduzierter Heizkosten i.H.v. 0,23 \u20ac\/m\u00b2 gegen\u00fcberstehe. Zudem verlangten die VermieterInnen nach energetischen Ma\u00dfnahmen regelm\u00e4\u00dfig weiterhin die alten Vorauszahlungsbetr\u00e4ge (vgl. Wild 2017, S. 15).<\/p>\n

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Was also ist gemeint mit der Kopplung<\/em> energetischer Ma\u00dfnahmen an sowieso anstehende Ma\u00dfnahmen<\/em>? Und welche Ma\u00dfnahmen stehen sowieso an?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Diese von der dena wiederholte Bedingung, unter der energetische Ma\u00dfnahmen f\u00fcr beide Mietvertragsparteien wirtschaftlich seien, geht auf die Energieeinsparverordnung (EnEV) zur\u00fcck. Sie koppele ihre energetischen Anforderungen an Au\u00dfenbauteile an ohnehin umfassend erforderliche Instandsetzungsma\u00dfnahmen (vgl. IWU 2009, S. 9).<\/p>\n\n\n\n

Instandsetzungsma\u00dfnahmen dienen aus mietrechtlicher Sicht dem Erhalt der Mietsache in einem \u201ezum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch geeigneten Zustand<\/em>\u201c [2]. Sie sind gem. \u00a7 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Hauptpflicht der VermieterInnen und entsprechend aus den laufenden Mieteinnahmen zu finanzieren. Instandsetzungen berechtigen nicht zu einer Mieterh\u00f6hung!Hauptpflicht der MieterInnen ist es demgegen\u00fcber gem. \u00a7 535 Abs. 2 BGB \u201edie vereinbarte Miete zu entrichten<\/em>.\u201c [3] <\/p>\n\n\n\n

So sieht es auch der zweite Absatz des Rechts auf Mieterh\u00f6hung nach Modernisierung<\/em> vor:<\/p>\n\n\n\n

\u201eKosten, die f\u00fcr Erhaltungsma\u00dfnahmen erforderlich gewesen w\u00e4ren, geh\u00f6ren nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Sch\u00e4tzung zu ermitteln.<\/em>\u201c [4]<\/p>\n\n\n\n

Diese Sch\u00e4tzung wird in den theoretischen Grundlagenstudien zur Wirtschaftlichkeit energetischer Ma\u00dfnahmen – etwa der dena – auf eine Art vorgenommen, die in der Praxis keinen Bestand haben kann: mit dem Kopplungsprinzip.<\/p>\n\n\n\n

Der Unterschied zwischen Theorie und Praxis: Das Kopplungsprinzip<\/strong><\/p>\n\n\n\n

[Der nachfolgende Text ist ein Auszug aus der Grundlagenarbeit des funktionalen Kostensplittings (David 2019)]<\/p>\n\n\n\n

Schon 2010 erkl\u00e4rt die dena, man m\u00fcsse die Kosten, welche im Falle umfangreicher Modernisierungen entstehen, differenziert betrachten. Es seien die Vollkosten<\/em> der Ma\u00dfnahmen zun\u00e4chst in Modernisierungskosten<\/em> f\u00fcr wohnwertverbessernde Ma\u00dfnahmen und Vollkosten der Sanierung<\/em> zu unterteilen. Die Sanierungskosten wiederum seien zu splitten in Instandhaltungskosten<\/em> und Instandsetzungskosten<\/em> sowie in energiebedingte Modernisierungskosten<\/em> bzw. energiebedingte Mehrkosten<\/em>. Denn lediglich die Modernisierungskosten<\/em> und die energiebedingten Modernisierungskosten<\/em> berechtigen zu einer Mieterh\u00f6hung gem. \u00a7 559 Abs. 1 BGB (vgl. dena 2010, S. 12).  <\/p>\n\n\n\n

Zugunsten einer fundierten Zuordnung der Kosten in diese Gruppen greift die dena auf eine umfangreiche Kostenauswertung des Instituts f\u00fcr Wohnen und Umwelt (IWU) zur\u00fcck (vgl. dena 2010, S. 12). Dieses soll im Auftrag des Bundesinstituts f\u00fcr Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) Eingangsdaten f\u00fcr k\u00fcnftige Wirtschaftlichkeitsberechnungen mit dem Anforderungsniveau einer neuen, f\u00fcr das Jahr 2012 vorgesehenen EnEV liefern. Ziel sei eine validierte \u201e[\u2026] Datenbank f\u00fcr energetisch begr\u00fcndete Baukostenanteile.<\/em>\u201c (IWU 2009, I) Zu diesem Zweck gliedert das IWU Vollkosten aus Kostenfeststellungen realer, energetischer Modernisierungsprojekte in die Kostengruppen Bauwerk<\/em> und Technische Anlagen<\/em> und diese jeweils in einzelne Kostenpositionen. Die einzelnen Positionen werden dann zugeordnet: entweder in die Gruppe der Kosten, die im Rahmen einer Instandhaltung entstanden w\u00e4ren, oder in die Gruppe der Kosten f\u00fcr zus\u00e4tzliche, energiesparende Ma\u00dfnahmen (energiebedingte Mehrkosten) (vgl. IWU 2009, S. 5). <\/p>\n\n\n\n

Im Falle des W\u00e4rmed\u00e4mmverbundsystems werden dabei die Kosten f\u00fcr ein WDVS mit einer D\u00e4mmst\u00e4rke von 15 cm der Alternative \u201eumfangreiche Putzsanierung<\/em>\u201c gegen\u00fcbergestellt. Leistungen bzw. Positionen, die im Rahmen der Putzsanierung ausgef\u00fchrt w\u00fcrden, werden in die Kategorie der \u201eohnehin erforderlichen Ma\u00dfnahmen<\/em>\u201c und die \u00fcbrigen in die der \u201ezus\u00e4tzlichen Ma\u00dfnahmen f\u00fcr das WDVS<\/em>\u201c sortiert (vgl. IWU 2009, S. 7).  <\/p>\n\n\n\n

Bei Vollkosten in H\u00f6he von 125 \u20ac\/m\u00b2 (brutto) betr\u00e4gt nach dieser Zuordnung der Kostenanteil f\u00fcr die \u201ezus\u00e4tzlichen Ma\u00dfnahmen f\u00fcr das WDVS<\/em>\u201c 50 \u20ac\/m\u00b2 (vgl. IWU 2009, S. 8).5 Darin enthalten sind die Positionen \u201eSockel & Fassade & Fensterleibungen \u2013 Sockelschiene, D\u00e4mmung, Montageplatten, Verd\u00fcbelung, Dach\u00fcberst\u00e4nde und Ortgangbleche<\/em>\u201c mit 32 %, \u201eFassade \u2013 Brandschutzausbildung<\/em>\u201c mit 2 % und \u201eFensterb\u00e4nke \u2013 Abschlagen, systemgerechte setzen<\/em>\u201c mit 6 % (vgl. IWU 2009, S. 8). [5]
<\/p>\n\n\n\n

Im Falle der D\u00e4mmung der obersten,\nnicht begehbaren Geschossdecke beispielsweise kommt die Untersuchung zu dem\nErgebnis, dass an diesen Bauteilen in der Regel keine Instandsetzungen\nerforderlich werden. Entsprechend seien \u201e[\u2026] die gesamten Kosten der\nMa\u00dfnahmen als energiebedingte Mehrkosten anzusetzen.<\/em>\u201c (IWU 2009, S. 20) <\/p>\n\n\n\n

[\u2026] <\/p>\n\n\n\n

D.h. die Anwendung dieses sog. Kopplungsprinzips<\/em> auf die Kosten einer nachtr\u00e4glichen, \u00e4u\u00dferen W\u00e4rmed\u00e4mmung, reduziert die zu einer Mieterh\u00f6hung berechtigenden, aufgewendeten Modernisierungskosten von 125 \u20ac\/m\u00b2 (= 100%) auf 50 \u20ac\/m\u00b2 bzw. auf 40 %. Andersherum ausgedr\u00fcckt reduziert die Anwendung des Kopplungsprinzips die gesetzlich vorgesehene Umlagequote der Gesamtkosten dieser Ma\u00dfnahme i.H.v. 8 % um 60 % auf 3,2%. <\/p>\n\n\n\n

Im Falle einer D\u00e4mmung der obersten Geschossdecke wirkt sich die Anwendung des Kopplungsprinzips<\/em> dagegen nicht auf die H\u00f6he der Mieterh\u00f6hung nach Modernisierung aus.[6] 
Die Bedeutung des \u00a7 559 Abs. 2 BGB bzw. des Kopplungsprinzips bei der Analyse der Wirtschaftlichkeit energetischer Ma\u00dfnahmen f\u00fcr beide Mietvertragsparteien wird deutlich. <\/p>\n\n\n\n

Einer empirischen Kurzstudie des Berliner Mietervereins e.V. aus 2017 zufolge, begrenzt sich der Anwendungsbereich des Kopplungsprinzips<\/em> jedoch weitgehend auf theoretische Wirtschaftlichkeitsanalysen. Eine Pr\u00fcfung von 200 Modernisierungsank\u00fcndigungen aus eigenen Beratungsf\u00e4llen zeige, dass in rund 37 % der F\u00e4lle gar kein Abzug f\u00fcr erforderliche Erhaltungsma\u00dfnahmen gew\u00e4hrt wurde. In den verbleibenden F\u00e4llen liege der durchschnittliche Abzug bei 33,48 % der Gesamtinvestition (vgl. Wild 2017, S. 9). <\/p>\n\n\n\n

Das IWU stellt ebenfalls schon 2013\nfest, dass Medien-Berichte, welche die Wirtschaftlichkeit energetischer\nMa\u00dfnahmen anzweifeln, im Wesentlichen auf Gegen\u00fcberstellungen von Vollkosten\nenergetischer Geb\u00e4udesanierungen den k\u00fcnftig eingesparten Energiekosten\nberuhten. Da die EnEV jedoch lediglich bei ohnehin erfolgenden Sanierungsma\u00dfnahmen\nzur Verbesserung des W\u00e4rmeschutzes verpflichte, d\u00fcrften aus Sicht des Instituts\nauch in die Wirtschaftlichkeitsberechnungen nur die energiebedingten Mehrkosten\neingehen (vgl. IWU 2013, S. 32). <\/p>\n\n\n\n

2017 weist auch das BBSR darauf hin, dass sich zus\u00e4tzliche D\u00e4mmma\u00dfnahmen im Zuge turnusm\u00e4\u00dfiger Sanierungsarbeiten in der Regel sehr wirtschaftlich umsetzten lie\u00dfen, \u201e[\u2026] da die sogenannten Sowieso-Kosten den \u00fcberwiegenden Teil der Investition bereits beinhalten [\u2026].\u201c (BBSR 2017, S. 7) Doch auch in der Studie, welche Grundlage dieser Aussage ist, wird deutlich darauf hingewiesen, dass die Abgrenzung der energiebedingten Mehrkosten von den Sowieso-Kosten je nach konkretem Einzelfall diverse Fragen aufwerfe (vgl. Sprengard, Treml und Holm 2013, S. 133). [Ende des Textauszugs, vgl. David 2019, S. 5-8]<\/p>\n\n\n\n

Gemeint sind damit Fragen der Baupraxis. Denn hier ist f\u00fcr eine solide Baukostenermittlung immer zu kl\u00e4ren, welche konkreten Bauma\u00dfnahmen in welchem genauen Umfang ausgef\u00fchrt werden sollen. D.h. im Falle der zu sch\u00e4tzenden erforderlichen Erhaltungskosten stellt sich stets die Frage: Wann sind welche Ma\u00dfnahmen zum Erhalt des vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauchs tats\u00e4chlich erforderlich?<\/strong> Und diese Frage wird unter den Gegebenheiten eines laufenden Mietvertrags von den beiden Vertragsparteien unterschiedlich verstanden und entsprechend unterschiedlich beantwortet. Infolge unscharfer Definitionen der Begrifflichkeiten des Rechts auf Mieterh\u00f6hung nach Modernisierung ist es auch f\u00fcr Sachverst\u00e4ndige im Grunde nicht m\u00f6glich fundierte Auskunft zu geben (vgl. David 2019, S. 59- 61 und 83-84). M\u00f6gliche Antworten k\u00f6nnen zudem bei Modernisierungsprojekten nie anhand finaler Abrechnungen gepr\u00fcft werden, da ja die energetischen Ma\u00dfnahmen – nicht aber die erforderlichen Erhaltungsma\u00dfnahmen – tats\u00e4chlich ausgef\u00fchrt werden.<\/p>\n\n\n\n

Um die Beantwortung dieser Fragen in der Praxis, einzelfallbezogen und sachgerecht zu vereinfachen und zugleich nachvollziehbarer zu gestalten, wurde das funktionale Kostensplitting<\/em> auf Basis theoretischer und empirischer Untersuchungen des Rechts auf Mieterh\u00f6hung nach Modernisierung<\/em> (\u00a7559 BGB) und seiner Realit\u00e4t als praxisgeeignetes \u00c4quivalent zum Kopplungsprinzip entwickelt. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Wie funktioniert es?<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[1] Die dena nennt sich selbst auch Agentur f\u00fcr angewandte Energiewende<\/i> und sieht ihre Mission in einem Beitrag zum Erreichen der energie- und klimapolitischen Ziele der Bundesregierung: https:\/\/www.dena.de\/ueber-die-dena\/mission-statement\/<\/a>, zuletzt aufgerufen am 08.11.2019<\/p>\n\n\n\n

[2] vgl. https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/535.html<\/a>, zuletzt aufgerufen am 13.11.2019<\/p>\n\n\n\n

[3] ebda.<\/p>\n\n\n\n

[4] vgl. https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/559.html<\/a>, zuletzt aufgerufen am 13.11.2019<\/p>\n\n\n\n

[5] Die Position \u201eGrundputz und Armierung\u201c sei dabei nicht eindeutig zuzuordnen gewesen, da die Kosten hierf\u00fcr in der Altbausanierung stark schwanken und h\u00e4ufig teurer seien, als der armierte Grundputz f\u00fcr ein WDVS. Die Kosten w\u00fcrden sich jedoch in einer ersten N\u00e4herung ausgleichen (vgl. IWU 2009, S. 7).  <\/p>\n\n\n\n

[6] In der finalen Publikation des Bundesministeriums f\u00fcr Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) basierend auf den Endergebnissen der IWU-Untersuchung weichen die Aussagen hinsichtlich der Kostenanteile der Ma\u00dfnahmen leicht von der Vorabver\u00f6ffentlichung ab. Die Gesamtkosten f\u00fcr ein 15 cm WDVS beispielsweise betragen 123 \u20ac\/m\u00b2 und davon seien 51 \u20ac\/m\u00b2 Kosten, die ausschlie\u00dflich auf des WDVS zur\u00fcckzuf\u00fchren seien (= 41,5 %) (vgl. BMVBS 2012, S. 20). Im Falle der obersten Geschossdecke werden wie schon 2009 keine ohnehin erforderlichen Ma\u00dfnahmen identifiziert (vgl. BMVBS 2012, S. 36).  <\/p>\n\n\n\n

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Literatur<\/strong><\/p>\n\n\n\n

BBSR (2017): Bundesinstitut f\u00fcr Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt f\u00fcr Bauwesen und Raumordnung (BBR) (Hrsg.): D\u00e4mmma\u00dfnahmen an Geb\u00e4udefassaden. Eine Zusammenfassung derzeit aktueller Diskussionspunkte. BBSR-Analysen Kompakt 11\/2017, Bonn, August 2017. Autor: Asam, Claus. Online verf\u00fcgbar unter https:\/\/www.bbsr.bund.de\/BBSR\/DE\/Veroeffentlichungen\/AnalysenKompakt\/2017\/ak-11-2017-dl.pdf;jsessionid=F5193B331DAB528C22FC6E9D5036F573.live21303?__blob=publicationFile&v=2<\/a>, zuletzt gepr\u00fcft am 13.12.2019.<\/p>\n\n\n\n

David, Kirsten (2019): Funktionales Kostensplitting zur Ermittlung von Mieterh\u00f6hungen nach energetischen Ma\u00dfnahmen – Eine Handlungsempfehlung auf Basis theoretischer und empirischer Untersuchungen. Hamburg, November 2019. Online verf\u00fcgbar unter: http:\/\/nbn-resolving.de\/urn:nbn:de:gbv:1373-opus-5085<\/a>, zuletzt gepr\u00fcft am 13.12.2019.<\/p>\n\n\n\n

dena (Hrsg.) (2010): Deutsche Energie-Agentur GmbH: dena Sanierungsstudie. Teil 1: Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierung im Mietwohnungsbestand. Begleitforschung zum dena-Projekt \u201eNiedrigenergiehaus im Bestand\u201c. Autoren: Discher, Henning (dena); Hinz, Eberhard (IWU); Enseling, Andreas (IWU); Leitung: Pillen, Nicole; (dena). Berlin, Dezember 2010. Online verf\u00fcgbar unter https:\/\/www.dena.de\/fileadmin\/dena\/Dokumente\/Pdf\/9122_dena-Sanierungsstudie_Teil_1.pdf<\/a>, zuletzt gepr\u00fcft am 13.12.2019. <\/p>\n\n\n\n

dena (Hrsg.) (2015): Deutsche Energie-Agentur GmbH: Energetische Sanierung: Fakten statt Mythen. Berlin, Dezember 2015. Online verf\u00fcgbar unter https:\/\/www.dena.de\/fileadmin\/dena\/Dokumente\/Pdf\/2294_Energetische_Sanierung_Fakten_Mythen.pdf<\/a>, zuletzt gepr\u00fcft am 13.12.2019.<\/p>\n\n\n\n

IWU (Hrsg.) (2009): Institut Wohnen und Umwelt: Untersuchung zur weiteren Versch\u00e4rfung der energetischen Anforderungen an Wohngeb\u00e4ude mit der EnEV 2012. Teil 1 – Kosten energierelevanter Bau- und Anlagenteile in der energetischen Modernisierung von Altbauten. 3. Zwischenbericht. Darmstadt, Dezember 2009. Online verf\u00fcgbar unter https:\/\/www.iwu.de\/fileadmin\/user_upload\/dateien\/energie\/klima_altbau\/09_12_17_vorl\u00e4ufiger_Bericht_IWU_-_Teil_1_Altbau.pdf<\/a>, zuletzt gepr\u00fcft am 13.11.2019<\/p>\n\n\n\n

IWU (Hrsg.) (2013): Institut Wohnen und Umwelt: Akteursbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnungen von Energieeffizienzma\u00dfnahmen im Bestand. Berechnungen mit dem Vollst\u00e4ndigen Finanzplan. Darmstadt, Juli 2013. Autoren: Enseling, Andreas; Hinz, Eberhardt; Vach\u00e9, Martin. Online verf\u00fcgbar unter https:\/\/www.iwu.de\/fileadmin\/user_upload\/dateien\/handlungslogiken\/prj\/IWU_2014_06319012__14002_Akteursbezogene_Wirtschaftlichkeit.pdf<\/a>, zuletzt gepr\u00fcft am 13.12.2019.<\/p>\n\n\n\n

Sprengard, Christoph; Treml,\nSebastian; Holm, Andreas (2013): Technologien und Techniken zur Verbesserung\nder Energieeffizienz von Geb\u00e4uden durch W\u00e4rmed\u00e4mmstoffe. Metastudie\nW\u00e4rmed\u00e4mmstoffe \u2013 Produkte \u2013 Anwendungen \u2013 Innovationen. Hrsg. v.\nForschungsinstitut f\u00fcr W\u00e4rmeschutz e.V. M\u00fcnchen (FIW M\u00fcnchen). Gr\u00e4felfing. (Bericht\nFO, 12\/12).<\/p>\n\n\n\n

Stahl, Volker (2004): Mietervertreibung durch energetische Sanierung. In: MieterJournal (4\/2010), S. 6\u20138. Hrsg. v. Mieterverein zu Hamburg von 1890 r.V. Hamburg. Online verf\u00fcgbar unter https:\/\/www.mieterverein-hamburg.de\/export\/sites\/default\/.content\/dokumente\/mieterjournal\/mieterjournal-2010-4.pdf<\/a>, zuletzt gepr\u00fcft am 13.12.2019.<\/p>\n\n\n\n

Wild, Reiner (2017): Mieterh\u00f6hungen nach Modernisierung und Energieeinsparung. Empirische Kurzstudie \u00fcber 200 Ma\u00dfnahmen im Berliner Mietwohngeb\u00e4udebestand. Hrsg. v. Berliner Mieterverein e.V. Berlin. Online verf\u00fcgbar unter http:\/\/www.berliner-mieterverein.de\/downloads\/pm-1725-modernisierung-bmv-kurzstudie.pdf<\/a>, zuletzt gepr\u00fcft am 13.12.2019.<\/p>\n\n\n

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