{"id":108,"date":"2019-11-13T19:33:48","date_gmt":"2019-11-13T19:33:48","guid":{"rendered":"http:\/\/funktionales-kostensplitting.de\/?page_id=108"},"modified":"2022-05-05T13:08:44","modified_gmt":"2022-05-05T13:08:44","slug":"wie","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/funktionales-kostensplitting.de\/?page_id=108","title":{"rendered":"Wie"},"content":{"rendered":"\n

Als praxisgeeignete Variante des Kopplungsprinzips<\/a> zerlegt auch das Funktionale Kostensplitting<\/em><\/strong> die entstehenden oder entstandenen Kosten energetischer Ma\u00dfnahmen in die Gruppen mieterh\u00f6hungsrelevante Modernisierungskosten und nicht-mieterh\u00f6hungsrelevante Erhaltungskosten.<\/p>\n\n\n\n

Dabei geht es allerdings nicht wie das Kopplungsprinzip mit „Entweder-Oder“ vor. Vielmehr geht das Funktionale Kostensplitting<\/em><\/strong> davon aus, dass jede energetische Ma\u00dfnahmen ein Bestandsbauteil modernisiert und zugleich erh\u00e4lt. Also werden auch die entstandenen Kosten energetischer Ma\u00dfnahmen entlang der Anteile der tats\u00e4chlichen Verbesserung<\/strong> und der Erhaltung des Bauteils zergliedert – gesplittet. Daf\u00fcr werden die Funktionen des Bauteils und der Grad ihrer Erf\u00fcllung vor und nach Ausf\u00fchrung der energetischen Ma\u00dfnahme betrachtet.<\/p>\n\n\n\n

\u00dcbersicht:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Was \u00e4ndert sich bei der Ermittlung des Betrages der Modernisierungsmieterh\u00f6hung nach \u00a7 559 BGB<\/strong>?<\/p>\n\n\n\n

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\n Kopplungsprinzip<\/strong>\n <\/td> Funktionales Kostensplitting<\/strong> <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

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Welche Grundannahme<\/strong> liegt der Ermittlung des Mieterh\u00f6hungsbetrages zugrunde? <\/p>\n\n\n\n

\u201eDie EnEV koppelt die Anforderungen an eine nachtr\u00e4gliche D\u00e4mmung der Au\u00dfenwand an eine ohnehin erforderliche umfassende<\/strong> Instandsetzung der Fassade.\u201c (BMVBS 2012, S. 21)   <\/td>\u201eKosten f\u00fcr die Verbesserung<\/strong> von Bauteilfunktionen sind mieterh\u00f6hungsrelevant<\/strong>, Kosten f\u00fcr die Erhaltung oder Wiederherstellung<\/strong> von Bauteilfunktionen sind nicht-mieterh\u00f6hungsrelevant<\/strong>.\u201c (David 2019, S.175) <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

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Was bedeutet das f\u00fcr die aufgewendeten Kosten? <\/p>\n\n\n\n

\u201eEs gilt die Vollkosten der Instandhaltung und Modernisierung in Kosten f\u00fcr wohnwertverbessernde Ma\u00dfnahmen, Vollkosten der Sanierung<\/strong> und energiebedingte Mehrkosten<\/strong> zu unterscheiden.\u201c Die j\u00e4hrliche Miete darf gem\u00e4\u00df \u00a7 559 BGB um 8% der energiebedingten Mehrkosten erh\u00f6ht werden. (dena 2010, S.12)   <\/td>Der Anteil der Funktionen<\/strong> der Gesamtfunktionalit\u00e4t des Bauteils nach der energetischen Ma\u00dfnahme, die verbessert werden<\/strong>, entspricht dem Anteil der aufgewendeten Kosten, der gem. \u00a7 559 BGB zu einer Mieterh\u00f6hung berechtigt. (David 2019, S. 186)
Dieser Anteil kann jedoch nur dann<\/strong> vollumf\u00e4nglich bei der Ermittlung der Mieterh\u00f6hung angesetzt werden, wenn die betreffende Funktion vor der Ma\u00dfnahme noch vollumf\u00e4nglich erf\u00fcllt wurde. (David 2019, S. 202) <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

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Wie wird der mieterh\u00f6hungsrelevante Kostenanteil<\/strong> ermittelt? <\/p>\n\n\n\n

Die Kosten energetischer Ma\u00dfnahmen werden in ihre einzelnen, abgerechneten Positionen<\/strong> zerlegt und diese dann jeweils in vollem Umfang<\/strong> entweder<\/strong> den Sanierungskosten oder <\/strong>den energiebedingten Mehrkosten zugeordnet: \u201eIm Bericht werden als Vollkosten die Kosten nach Kostengruppen 300 und 400 DIN 276 definiert. Auf Basis der Auswertungen wurden f\u00fcr bau- und anlagentechnische Komponenten die im Zuge einer ohnehin erforderlichen Instandhaltung bzw. Modernisierung entstehenden Kosten bzw. die zus\u00e4tzlichen energiebedingten Mehrkosten als Folge zus\u00e4tzlicher energiesparender Ma\u00dfnahmen<\/strong> abgeleitet.\u201c (BMVBS 2012, S. 14) <\/td>Die aufgewendeten Kosten werden entlang der Funktionalit\u00e4t des betreffenden Bauteils vor und nach der energetischen Ma\u00dfnahme in mieterh\u00f6hungsrelevante und nicht-mieterh\u00f6hungsrelevante Kosten aufgesplittet.
Daf\u00fcr werden die einzelnen Funktionen <\/strong>vor und nach der Modernisierung gewichtet<\/strong>. Die
Anteile der Funktionen, die nach der Modernisierung tats\u00e4chlich verbessert werden, entsprechen den mieterh\u00f6hungsrelevanten Kostenanteilen. (Mehr dazu siehe David 2019, S. 192-199.) <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

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Wie werden die Kosten f\u00fcr den erforderlichen Erhalt<\/strong> ermittelt?<\/p>\n\n\n\n

Alle Positionen<\/strong>, die im Falle einer Sanierung ebenso ausgef\u00fchrt worden w\u00e4ren, werden den mieterh\u00f6hungsrelevanten Kosten vollumf\u00e4nglich abgezogen<\/strong>.<\/td>Die Anteile vorhandener Untererf\u00fcllungen<\/strong> einzelner Funktionen im Funktions-Soll IST werden den erh\u00f6hungsrelevanten Kosten abgezogen.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n

Arbeitsgrundlage des Funktionalen Kostensplittings<\/em><\/strong> ist ein Verfahren, dass sich zur Ermittlung von Wertminderungen bereits gut etabliert hat: Das Zielbaum-Verfahren nach Aurnhammer (vgl. Aurnhammer 1978):<\/p>\n

\"\"
Zielbaum einer Au\u00dfenwand (Klaas und Schulz 2002, S. 196).<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Mithilfe dieses Zielbaum-Verfahrens<\/em> wird die funktionale Beschaffenheit eines Bauteils beschreibbar. Es zeigt die einzelnen Anforderungsbereiche von Bauteilen auf und erlaubt deren einzelfallbezogene, nachvollziehbare Gewichtung. So ist beispielsweise die Gestaltungsfunktion im Falle einer Hoffassade eines Gr\u00fcnderzeitgeb\u00e4udes niedriger zu gewichten als bei der Stra\u00dfenfassade desselben Geb\u00e4udes. Denn gegen\u00fcber der schlichten Hoffassaden waren und sind die zur Stra\u00dfe hin ausgerichteten Fassaden h\u00e4ufig aufwendig historisierend verziert. Die oberste Geschossdecke dagegen liegt im Verborgenen und erf\u00fcllt entsprechend fast ausschlie\u00dflich baustatische wie bauphysikalische Funktionen.<\/p>\n\n\n\n

Auf Basis solcher Bewertungen lassen sich sowohl die bestehende als auch die beabsichtigte und die tats\u00e4chliche funktionale Ver\u00e4nderung eines Bauteils infolge energetischer Ma\u00dfnahmen einsch\u00e4tzen. Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnen auch m\u00f6glicherweise vorhandene funktionale Minderungen am Bestandsbauteil auf der Basis dieses Verfahrens identifiziert und sch\u00e4tzend gewichtet werden.<\/p>\n\n\n\n

Das Funktionale Kostensplitting verf\u00e4hrt in drei Stufen:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Stufe 1: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Gewichtungen der einzelnen\nFunktionen der neuen Soll-Funktionalit\u00e4t des Bauteils dienen der Identifikation\nmieterh\u00f6hungsrelevanter Kostenanteile. Sie k\u00f6nnen unter Anwendung des\nZielbaums pauschalierend und zugleich \u00fcbersichtlich ermittelt werden.  <\/p>\n\n\n\n

Stufe 2: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die prozentualen Anteile einzelner\nFunktionen an der gesamten Soll-Funktionalit\u00e4t NEU k\u00f6nnen dann zu den\naufgewendeten Modernisierungskosten gez\u00e4hlt werden, wenn die\nentsprechenden Funktionen in Folge der energetischen Ma\u00dfnahme verbessert\nwerden. Wie Minderungen k\u00f6nnen auch Verbesserungen mittels Zielbaum-Methode\neingesch\u00e4tzt und nachvollziehbar dargestellt werden.  <\/p>\n\n\n\n

Stufe 3: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Diesen Kosten in Abzug zu bringen\nsind prozentuale Mindererf\u00fcllungen einzelner Funktionen des Funktions-Solls\nIST, das w\u00e4hrend der Mietzeit instand zu halten ist. Auch f\u00fcr diese\nBewertung eignet sich die Vorgehensweise des Zielbaum-Verfahrens.<\/p>\n\n\n\n

Der resultierende Mieterh\u00f6hungsbetrag basiert damit auf der sachgerechten Gr\u00f6\u00dfe der tats\u00e4chlichen Verbesserung eines Bauteils infolge einer energetischen Ma\u00dfnahme.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

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Beispiel<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Literatur<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aurnhammer, H.E. (1978): Verfahren zur Bestimmung von Wertminderungen bei (Bau-) M\u00e4ngeln und (Bau-) Sch\u00e4den. In: Baurecht <\/em>(Heft 5), S. 356\u2013367.<\/p>\n\n\n\n

BMVBS (Hrsg.) (2012): Bundesministerium f\u00fcr Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Kosten energierelevanter Bau- und Anlagenteile bei der energetischen Modernisierung von Wohngeb\u00e4uden. BMVBS-Online-Publikation, 07\/2012, Berlin, Juni 2012. Bearbeitung: Hinz, Eberhart. Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Darmstadt. Online verf\u00fcgbar unter https:\/\/www.bbsr.bund.de\/BBSR\/DE\/Veroeffentlichungen\/ministerien\/BMVBS\/Online\/2012\/DL_ON072012.pdf?__blob=publicationFile&v=2<\/a>, zuletzt gepr\u00fcft am 19.12.2019<\/p>\n\n\n\n

David, Kirsten (2019): Funktionales Kostensplitting zur Ermittlung von Mieterh\u00f6hungen nach energetischen Ma\u00dfnahmen – Eine Handlungsempfehlung auf Basis theoretischer und empirischer Untersuchungen. Hamburg, November 2019. Online verf\u00fcgbar unter: http:\/\/nbn-resolving.de\/urn:nbn:de:gbv:1373-opus-5085<\/a>, zuletzt gepr\u00fcft am 13.12.2019.<\/p>\n\n\n\n

dena (Hrsg.) (2010): Deutsche Energie-Agentur GmbH: dena Sanierungsstudie. Teil 1: Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierung im Mietwohnungsbestand. Begleitforschung zum dena-Projekt \u201eNiedrigenergiehaus im Bestand\u201c. Autoren: Discher, Henning (dena); Hinz, Eberhard (IWU); Enseling, Andreas (IWU); Leitung: Pillen, Nicole; (dena). Berlin, Dezember 2010. Online verf\u00fcgbar unter https:\/\/www.dena.de\/fileadmin\/dena\/Dokumente\/Pdf\/9122_dena-Sanierungsstudie_Teil_1.pdf<\/a>, zuletzt gepr\u00fcft am 13.12.2019. <\/p>\n\n\n\n

Klaas, Helmut; Schulz, Erich (2002): Sch\u00e4den an Au\u00dfenw\u00e4nden aus Ziegel- und Kalksandstein-Verblendmauerwerk. Mit 161 Abbildungen und 13 Tabellen. Stuttgart: Fraunhofer-IRB-Verlag (Schadenfreies Bauen, Bd. 13).<\/p>\n\n\n

\n\t\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\tStart\t\t<\/span>\n\t<\/a>\n<\/div>\n<\/div><\/div><\/div><\/div>
\n\t\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\tWof\u00fcr\t\t<\/span>\n\t<\/a>\n<\/div>\n<\/div><\/div><\/div><\/div>
\n\t\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\tBeispiel\t\t<\/span>\n\t<\/a>\n<\/div>\n<\/div><\/div><\/div><\/div>
\n\t\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\tWoher\t\t<\/span>\n\t<\/a>\n<\/div>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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